(4ème partie de notre article sur le démembrement)

Une exonération fiscale !

L’engouement suscité par le démembrement de propriété s’explique essentiellement par le texte de l’article 1133 du Code Général des Impôts (CGI) : « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt  ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »

A contrario, si la pleine propriété se reconstitue consécutivement à un abandon, une donation, une vente de l’usufruit voire une résolution judiciaire pour abus de jouissance, l’article 1133 CGI est inapplicable !

Je serai à Kiev du 2 au 6 Mai pour répondre à d'éventuelles questions dont celles sur la nue-propriété (Côte d'Azur, Quais de Seine), la recherche de financement et les placements sécurisés.       

I will be in Kiev from 2 till 6st of May to answer to your questions about investments in France (Cote d'Azur, Paris), the looking forward for financing and the secured assets.       

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Flyer conférence du 11 Avril 2012

(3ème partie de notre article sur le démembrement)

Un bien  qui s’en trouve entretenu voire amélioré.

Comme nous l’avons dit (cf supra), l’extinction de l’usufruit fait cesser le démembrement de propriété. Le nu-propriétaire devient ou redevient plein propriétaire.

Le droit de propriété se trouve alors reconstitué : il s’opère une restitution des biens soumis à l’usufruit au profit du nu-propriétaire. Sur le plan civil, un inventaire des biens mobiliers est établi et l’état des immeubles est constaté. L’usufruitier peut être redevable d’un prorata de revenus, d’indemnités pour détériorations ou de remboursement de créances. De son côté, le nu-propriétaire peut être débiteur des sommes payées pour son compte par l’usufruitier au titre des grosses réparations. L’usufruitier sera alors indemnisé si ces dernières ont été financées par lui alors qu’elles n’avaient pas été mises à sa charge dans l’acte. 

Ce qu’il faut néanmoins retenir, c’est que les améliorations apportées par l’usufruitier ne donnent lieu à aucune indemnité quand bien même il en résulterait un avantage pour le nu-propriétaire. Les plantations, l’installation d’équipement de sécurité ou d’une salle de bains, la réfection de la décoration, l’installation d’une cheminée ne sauraient justifier une quelconque indemnisation en fin d’usufruit. Les constructions ou adjonctions de construction ayant pour effet d’achever un bâtiment ou bien d’agrandir un édifice préexistant sont considérées comme valant amélioration.

(suite article nue-propriété)

Un mécanisme juridique simple.

Au terme du contrat (soit une durée limitée soit un viager), le démembrement s’éteint. En effet, contrairement au droit de propriété, l’usufruit s’éteint par le non-usage du droit pendant trente ans. Par ailleurs, au cas de perte ou de destruction du bien grevé d’usufruit, le démembrement cesse faute d’objet. Il en va de même si chacun des titulaires de droits démembrés était assuré personnellement : chacun reçoit alors une indemnité à raison de la valeur de son droit. Néanmoins si le bien est assuré globalement en pleine propriété par l’usufruitier et le nu-propriétaire, il y a survivance du démembrement de propriété. L’usufruit est reporté sur l’indemnité créant alors un quasi-usufruit. 

Plus  généralement, l’usufruit s’éteint en cas de vente du bien démembré. En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits. Il reste cependant également possible conventionnellement de convenir d’un report de l’usufruit sur le prix de vente créant ici encore un quasi-usufruit soumis ! Dans tous les cas, le juge ne peut à la demande d’un nu-propriétaire ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. L’usufruitier ne peut donc être évincé par les nus-propriétaires.

Que signifie démembrer un droit de propriété? (première partie)

Le démembrement est une traduction de l’éclatement des prérogatives dont dispose le titulaire du droit de propriété à savoir l’usage (usus), la jouissance (fructus) et la disposition (abusus) tel que définit par l’article 554 Code Civil.  L’usufruit (usus et fructus) se trouve alors opposé à la nue-propriété (abusus) définie comme « le  droit réel principal donnant à son titulaire le droit de disposer de la chose. »

Nous allons nous intéresser plus particulièrement au démembrement  volontaire par opposition au démembrement subi par voie de succession et plus particulièrement  à celui mise en place par une vente (pour les donations, les règles sont les mêmes sauf que la pleine propriété se reconstituera pour cause de décès-voir plus loin).

Une vente suppose un prix et a fortiori une évaluation qui reste fondamentalement difficile. Il est généralement courant de faire référence à l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI) mettant en relation le prix avec l’âge des titulaires des droits (usufruitier et nu-propriétaire). Plus l’âge de l’usufruitier est faible, plus la valeur de l’usufruit sera élevée et celle de la nue-propriété faible. Si l’usufruitier a par exemple 20 ans, l’usufruit vaudra 90% de la valeur globale et la nue propriété seulement 10%. Inversement, si l’usufruitier a 90 ans, le premier vaudra  10% de la valeur globale alors que le second en vaudra 90%. Il s’agit cependant d’une évaluation qui ne s’applique que pour les biens frugifères ne procurant en principe pas de revenu ; autrement dit une évaluation économique prenant en compte l’âge, l’espérance de vie, le sexe de l’usufruitier,  la nature du bien et la rentabilité de ce dernier devrait l’emporter et même être plus favorable à l’usufruitier même si en pratique elle reste difficile à appréhender. 

Dans un tel transfert de droits, la liberté des parties reste le maître mot. Il incombe à celui qui vend de déterminer s’il veut vendre son usufruit (dans ce cas il reste nu-propriétaire) ou s’il vend sa nue propriété (inversement, il restera usufruitier).