Exemple de Nue-Propriété temporaire à Cannes
mardi 23 octobre 2012
lundi 11 juin 2012
mercredi 6 juin 2012
mercredi 23 mai 2012
« Villa Gabrielle »
Station balnéaire de renommée internationale
Jouissant d’une renommée internationale, Deauville fait partie du cercle restreint des plus prestigieuses stations balnéaires de France et a su développer une intense activité événementielle tout au long de l’année. Dès le début du 20ème siècle les plus grands noms du monde des affaires et des têtes couronnées se pressent à Deauville, c’est « La Belle Epoque ». La ville inspire également de nombreux artistes comme Coco Chanel qui y ouvre l’une de ses premières boutiques, de nombreux peintres, des écrivains, des poètes, etc. À deux heures de Paris, son casino, ses palaces, ses villas classées, son port de plaisance ainsi que sa longue plage célèbre pour ses « Planches » attirent chaque année des milliers de touristes. Ville culturelle et événementielle, Deauville organise de nombreux congrès et forums et de très réputés festivals internationaux de cinéma dont les plus célèbres sont le festival du Cinéma Américain et celui du Cinéma Asiatique. Parallèlement, l’activité équestre attire une clientèle très sélect de professionnels et de passionnés lors des ventes de yearlings. La ville a créé un Pole International du Cheval et l’un des plus importants centre d’entrainement équestre français.
400m de la plage et des Planches et à 5 mn à pied du centre-ville, « Villa Gabrielle » bénéficie d’une situation rare. Privilégiant des matériaux nobles et pérennes dans le style des villas normandes deauvillaises, « Villa Gabrielle » se compose de 2 bâtiments : un bâtiment neuf labellisé BBC et un bâtiment ancien qui fait l’objet d’une réhabilitation haut de gamme.
Les 49 appartements (38 dans le bâtiment neuf, 11 dans le bâtiment réhabilité), du studio au 4 pièces, offrent des prestations de qualité alliant confort de vie et élégance.
3588€/m2!
lundi 7 mai 2012
jeudi 26 avril 2012
(5ème et dernière partie sur le démembrement)
Une gestion du bien organisé.
Le démembrement de propriété ne
constitue pas une indivision. Usufruitier et nu-propriétaire sont détenteurs de
droits superposés et non pas concurrents. A cet égard, la gestion du
démembrement obéit à des règles autonomes et particulières. En règle générale,
le démembrement de propriété s’applique à tous types de biens susceptibles de
constituer un patrimoine : immeuble, mobilier, véhicule mais peut prendre en compte la gestion de
dettes grevant éventuellement ces biens. A ce titre, il est opportun de
déterminer qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier en supporte la charge.
Si la dette est existante lors de
la création du démembrement, l’usufruitier doit en supporter les intérêts, le
capital restant à la charge du nu-propriétaire. Si l’usufruitier veut avancer
la somme nécessaire au paiement de la dette, le nu-propriétaire lui en
restituera le capital à la fin de l’usufruit sans aucun intérêt. Il paie alors
le capital pour le compte du nu-propriétaire qui doit lui en tenir compte en
fin d’usufruit à l’occasion des opérations de compte.
Si par contre l’usufruitier ne
veut pas faire l’avance du passif, deux possibilités s’offrent au
nu-propriétaire : soit il choisit de payer la dette et dans ce cas
l’usufruitier lui doit à compter du règlement effectué des intérêts, soit il
choisit de ne pas faire l’avance et provoquer la vente à due concurrence du
passif pour acquitter la dette. Le prix de la vente est alors affecté au
paiement de la dette.
A noter cependant que ces règles civiles sont
totalement indépendantes du droit fiscal. De ce point de vue, seul le capital
restant dû au jour du décès constitue un passif successoral déductible ;
les intérêts qui sont dus à compter du décès ne sont jamais déduits. Seuls les
intérêts échus au décès et non réglés peuvent l’être !!
Concernant la dette apparaissant
durant l’usufruit, le code civil règlemente la répartition des charges entre l’usufruitier
et le nu-propriétaire sur la base d’une distinction entre les charges ordinaires et les charges extraordinaires.
L’usufruitier doit supporter
entièrement les charges ordinaires définies comme toutes les charges annuelles de
l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont
censées charges de fruits ».
Quant aux charges
extraordinaires, le nu-propriétaire doit les payer tandis que l’usufruitier
doit lui verser pendant la durée de l’usufruit les intérêts du capital ainsi
dépensé. Si l’usufruitier devant l’inaction du nu-propriétaire décide
d’acquitter des charges extraordinaires, il
pourra recouvrer le montant de la dépense contre le nu-propriétaire à la fin de
l’usufruit.
Le caractère annuel de ces
charges permet de les considérer comme ordinaires. Cela conduit à admettre que
sont des charges ordinaires toutes les charges périodiques affectant les biens
soumis à l’usufruit quelle que soit la périodicité même si elle n’est pas
régulière! Ainsi en est-il des intérêts d’emprunt, les charges fiscales (impôts
locaux pesant sur le bien soumis à usufruit, taxe d’habitation qui pèse sur
l’occupant des lieux si l’usufruitier habite lui-même l’immeuble ; les
taxes foncières parce qu’il s’agit d’une contribution annuelle).
Les parties peuvent par ailleurs convenir
d’une modalité de répartition différente en prévoyant expressément par exemple
que la taxe foncière sera remboursée par le nu-propriétaire à l’usufruitier.
L’usufruit de l’immeuble.
L’usufruitier auquel sont
affectés les fruits et revenus du bien démembré est investi des pouvoirs d’administration et de gestion de l’immeuble.
A ce titre, le code civil organise une
répartition des pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour la
conclusion et le renouvellement des baux en effectuant une distinction selon
leur nature et leur durée. Il reste toujours possible de déroger aux règles
légales en prévoyant une répartition différente des prérogatives dans l’acte
constitutif du démembrement ou dans une convention postérieure.
L’article 10 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit une durée au moins égale à trois ans
pour le bail d’habitation conclu par un bailleur personne physique.
L’usufruitier est donc habilité à signer un bail d’habitation dans la mesure où la durée prévue n’excède pas neuf années.
Ses prérogatives sont celles d’un bailleur classique. A ce titre, il peut
donner congé au locataire, exercer un droit de reprise, agir judiciairement en
résiliation de bail. En revanche, la délivrance d’un congé pour vendre
constitue un acte de disposition subordonné à l’intervention du
nu-propriétaire.
Le code civil organise comme nous l’avons vu plus haut la répartition
des charges en distinguant les réparations d’entretien des « grosses
réparations ». Les grosses réparations sont celles des gros murs et des
voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des
digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
Cette liste est limitative mais
malaisée à apprécié par la jurisprudence. Celle-ci se fonde essentiellement sur
le critère matériel (importance des travaux) et financier (caractère
exceptionnel de la dépense) pour définir le caractère de grosses réparations
(telles que la réfection de souches de cheminées ou la remise en état des
zingueries).
L’obligation essentielle de
l’usufruitier consiste au final à
entretenir l’immeuble. A ce titre, le nu-propriétaire peut contraindre
l’usufruitier à l’exécution des travaux à sa charge. Le juge peut alors
condamner l’usufruitier sous astreinte voire prononcer la déchéance de
l’usufruit. A l’inverse le nu-propriétaire ne peut pas être mis dans
l’obligation d’effectuer les travaux lui incombant.
Toutes ces dispositions ne sont
pas d’ordre public, il est donc judicieux d’y déroger dans l’acte constitutif
de démembrement.
Le nu-propriétaire exonéré d’ISF.
L’impôt de solidarité sur la
fortune (ISF) est dû par toute personne physique domiciliée en France et
propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition d’un patrimoine
imposable d’une valeur nette supérieure au seuil d’imposition en vigueur à
cette même date (790 000€ au 1er
Janvier 2009). Au cas de détention de droits démembrés s’appliquent des
règles particulières.
Pour l’ISF, les biens grevés d’usufruit doivent être compris dans le
patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en toute propriété
c’est-à-dire pour la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété réunis
(Article 885 CGI).Si l’usufruit ne porte que sur une fraction du bien,
l’usufruitier ne doit inclure dans son patrimoine pour l’ISF que la même
fraction de la toute propriété. En
contrepartie, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’ISF.
Un régime fiscal attractif.
Au regard des revenus fonciers, l’usufruitier auquel sont affectés les
fruits et revenus du bien est seul imposable à raison du loyer perçu. De là
en découle le régime du déficit foncier et la possibilité de déduire de ses
loyers ses intérêts d’emprunt comme ses
dépenses d’entretien à condition de ne reporter sur son revenu d’activité un
déficit généré par ces dernières plafonné à 10700€.
Concernant le nu-propriétaire, au
cas où il engage des dépenses de grosses réparations, il peut les imputer sur
ses autres revenus fonciers si et seulement si le bien est loué (et non occupé par l’usufruitier). A défaut de
revenus fonciers, le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global sans limitation à condition que le
démembrement provienne d’une succession ou d’une donation consentie entre
parents et qu’il concerne que des dépenses de grosses réparations. Dans les
autres cas, le report sera limité à
10700€ (incluant les intérêts d’emprunt).
Le régime de l’exonération des plus-values immobilière applicable.
Concernant les plus-values
immobilières, la loi de finance pour 2004 en a réformé le régime d’imposition.
Divers paramètres doivent être appréhendés pour liquider l’impôt : le prix
de revient ou d’acquisition ; le prix de vente et la durée de détention.
Le prix de revient est constitué
par la valeur du droit cédé déterminé selon le barème de l’article 669 CGI
d’après l’âge de l’usufruitier au jour de la cession ou le prix payé par le
cédant le jour de l’acquisition du droit. Le second terme du calcul conduit à
retenir la valeur du droit cédé au jour de la cession.
Conclusion : un régime applicable à tous types de patrimoines !
Ce qu’il convient de retenir au final
est la nécessité de démembrer une partie de son patrimoine dans le but soit de
le valoriser (une vente d’usufruit par exemple) soit de mieux le gérer tel que l’usufruit
d’un panier d’actions confié à une société de gestion ou d’un ensemble
d’appartements géré par une société immobilière soit de le transmettre par une
donation à ses enfants avec une clause de réserve d’usufruit. Bref, une
véritable stratégie !
jeudi 12 avril 2012
(introduction conférence du 11 Avril 2012)
Merci pour votre présence ce
soir pour la présentation du livre « La Grande Chute de l’Immobilier
Occidental ».
Je me contenterai non pas de
faire une synthèse mais quelques commentaires de mise à jour du livre en quatre
points.
L’immobilier est et restera
un reflet des particularismes d’un pays. Il n’y a pas un immobilier mais des
immobiliers. Que vous soyez à Madrid, Londres, Paris ou Prague, construire une
habitation c’est renouveler le voisinage, redessiner sans cesse la relation
entre le foyer et le travail, définir les rapports aux temps libres par la
mobilité des ménages à travers un paysage de commerces, d’administrations,
d’institutions, d’infrastructures de loisirs. La résidence occupe en définitive
une place à part de nos société modernes parce qu’à la fois refuge et facteur
de développement, protection et sociabilisation. Une société humaniste n’est
donc rien sans un logement digne de ce nom, sans la dignité faite au logement
et la situation de ce dernier reste déterminée par des conditions propres à
chaque pays. Tel a été aussi l’enjeu du livre.
Le regret cependant de
n’avoir pu approfondir la partie sur les USA est tempéré par les nombreux
articles du LEAP sur l’état économique du pays et l’évolution de la crise
systémique depuis les subprimes, ceux-ci ayant été le révélateur du désir de
millions d’américains de bien se loger.
Le deuxième point tient à
l’anticipation proprement dite, à sa méthode. L’anticipation n’est pas l’annoncée
d’une date de survenance d’un événement précis à venir mais un raisonnement structuré
autour de la mise en évidence d’un enchainement de faits. La mise en lumière de
ce déterminisme consiste de facto à évacuer toute subjectivité et à se placer dans
une position au-delà de tout clivage idéologique.
Je peux vous donner
différents exemples. Le nombre de ventes dans une année, la baisse ou la hausse
des taux d’intérêts, le nombre de permis de construire sont des faits
c’est-à-dire des éléments officiellement enregistrés.
Le taux d’intérêt est le
prix de la monnaie: si les taux d’intérêt sont élevés, cela signifie que l’Euro
est une monnaie très demandée donc cher ! L’anticipation tend à se poser
la question de savoir si ce taux est le seul élément pertinent pour déterminer
si une monnaie a de la valeur sur un territoire donné. Ce degré de pertinence
est un outil d’aide à l’anticipation parce que permettant de pouvoir pratiquer
des corrections. Il est apparu depuis presque 10 mois que l’accès au crédit
était aussi un facteur de détermination de la cherté de la monnaie!
L’anticipation se doit de
prendre en compte l’accident, l’imprévu, l’inattendu. Dépendant de
l’irrationalité des hommes, la bonne anticipation reste une équation à une
inconnue dont l’ampleur est limitée.
Autre exemple: la
signification de l’augmentation de la masse monétaire. Plus de monnaie en
circulation par l’augmentation des salaires ou l’augmentation des crédits augmente
la consommation et diminue l’épargne. Deux facteurs récents ont prouvé que ce
facteur ne s’avérait pas totalement vrai : le chômage de masse influe sur
l’augmentation à épargner et la mondialisation financière retient le surplus
monétaire sur les marchés secondaires autrement dit n’entraîne ni plus de
consommation ni plus d’épargne ! C’est la fameuse trappe à liquidité de
Keynes prouvant quotidiennement que le Quantitative Easing est une
absurdité ! La monnaie tue la monnaie !
Le troisième point concerne
les solutions patrimoniales: parce qu’une chute n’est jamais linéaire, parce
qu’elle comporte en elle-même des aléas induisant des ralentissements ou des
rebonds, les solutions dépendront aussi de l’état du marché à un moment donné:
l’idée sous-jacente n’est pas de faire du sensationnel mais bien de profiter de
l’effet d’aubaine d’une part et de bien identifier la part de l’immobilier qui
ne sera pas entachée par la crise.
Le quatrième point concerne
la forme du livre. Celui-ci se veut un
outil d’aide à la décision et non une réflexion doctrinale; il se veut donc accessible
par son style au plus grand nombre pour une compréhension du monde nous
entourant permettant tant au chef de famille qu’au chef d’entreprise de prendre
les décisions en connaissance de cause.
Merci.
mardi 10 avril 2012
jeudi 5 avril 2012
mercredi 28 mars 2012
(4ème partie de notre article sur le démembrement)
Une exonération fiscale !
L’engouement suscité par le
démembrement de propriété s’explique essentiellement par le texte de l’article
1133 du Code Général des Impôts (CGI) : « la réunion de l’usufruit à
la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par
l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »
A contrario, si la pleine propriété se reconstitue consécutivement à un
abandon, une donation, une vente de l’usufruit voire une résolution judiciaire
pour abus de jouissance, l’article 1133 CGI est inapplicable !
mardi 27 mars 2012
mercredi 21 mars 2012
(3ème partie de notre article sur le démembrement)
Un bien qui s’en trouve
entretenu voire amélioré.
Comme nous l’avons dit (cf
supra), l’extinction de l’usufruit fait cesser le démembrement de propriété. Le
nu-propriétaire devient ou redevient plein propriétaire.
Le droit de propriété se trouve alors reconstitué : il s’opère
une restitution des biens soumis à l’usufruit au profit du nu-propriétaire. Sur
le plan civil, un inventaire des biens mobiliers est établi et l’état des
immeubles est constaté. L’usufruitier
peut être redevable d’un prorata de revenus, d’indemnités pour
détériorations ou de remboursement de créances. De son côté, le nu-propriétaire
peut être débiteur des sommes payées pour son compte par l’usufruitier au titre des grosses réparations. L’usufruitier sera alors
indemnisé si ces dernières ont été financées par lui alors qu’elles
n’avaient pas été mises à sa charge dans l’acte.
Ce qu’il faut néanmoins retenir,
c’est que les améliorations apportées par l’usufruitier ne donnent lieu à
aucune indemnité quand bien même il en résulterait un avantage pour le
nu-propriétaire. Les plantations, l’installation d’équipement de sécurité ou
d’une salle de bains, la réfection de la décoration, l’installation d’une
cheminée ne sauraient justifier une
quelconque indemnisation en fin d’usufruit. Les constructions ou
adjonctions de construction ayant pour effet d’achever un bâtiment ou bien
d’agrandir un édifice préexistant sont considérées comme valant amélioration.
jeudi 15 mars 2012
(suite article nue-propriété)
Un mécanisme juridique simple.
Au terme du contrat (soit une durée limitée soit un viager), le
démembrement s’éteint. En effet, contrairement au droit de propriété,
l’usufruit s’éteint par le non-usage du droit pendant trente ans. Par ailleurs,
au cas de perte ou de destruction du bien grevé d’usufruit, le démembrement
cesse faute d’objet. Il en va de même si chacun des titulaires de droits
démembrés était assuré personnellement : chacun reçoit alors une indemnité
à raison de la valeur de son droit. Néanmoins
si le bien est assuré globalement en pleine propriété par l’usufruitier et le
nu-propriétaire, il y a survivance du démembrement de propriété. L’usufruit
est reporté sur l’indemnité créant alors un
quasi-usufruit.
Plus généralement, l’usufruit
s’éteint en cas de vente du bien démembré. En cas de vente simultanée de
l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre
l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces
droits. Il reste cependant également possible conventionnellement de convenir
d’un report de l’usufruit sur le prix de vente créant ici encore un quasi-usufruit soumis ! Dans tous les
cas, le juge ne peut à la demande d’un nu-propriétaire ordonner la vente de la
pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. L’usufruitier ne peut donc être évincé par les nus-propriétaires.
mardi 13 mars 2012
Que signifie démembrer un droit de propriété? (première partie)
Le démembrement est une
traduction de l’éclatement des prérogatives dont dispose le titulaire du droit
de propriété à savoir l’usage (usus), la jouissance (fructus) et la disposition
(abusus) tel que définit par l’article 554 Code Civil. L’usufruit (usus et fructus) se trouve alors
opposé à la nue-propriété (abusus) définie comme « le droit réel principal donnant à son titulaire
le droit de disposer de la chose. »
Nous allons nous intéresser plus
particulièrement au démembrement volontaire
par opposition au démembrement subi par voie de succession et plus
particulièrement à celui mise en place
par une vente (pour les donations, les
règles sont les mêmes sauf que la pleine propriété se reconstituera pour cause
de décès-voir plus loin).
Une vente suppose un prix et a
fortiori une évaluation qui reste fondamentalement difficile. Il est
généralement courant de faire référence à l’article 669 du Code Général des
Impôts (CGI) mettant en relation le prix avec l’âge des titulaires des droits (usufruitier
et nu-propriétaire). Plus l’âge de l’usufruitier est faible, plus la valeur de
l’usufruit sera élevée et celle de la nue-propriété faible. Si l’usufruitier a
par exemple 20 ans, l’usufruit vaudra 90% de la valeur globale et la nue
propriété seulement 10%. Inversement, si l’usufruitier a 90 ans, le premier
vaudra 10% de la valeur globale alors
que le second en vaudra 90%. Il s’agit cependant d’une évaluation qui ne
s’applique que pour les biens frugifères ne procurant en principe pas de
revenu ; autrement dit une évaluation économique prenant en compte l’âge,
l’espérance de vie, le sexe de l’usufruitier, la nature du bien et la rentabilité de ce
dernier devrait l’emporter et même être plus favorable à l’usufruitier même si
en pratique elle reste difficile à appréhender.
Dans un tel transfert de droits,
la liberté des parties reste le maître mot. Il incombe à celui qui vend de
déterminer s’il veut vendre son usufruit (dans ce cas il reste nu-propriétaire)
ou s’il vend sa nue propriété (inversement, il restera usufruitier).
mercredi 29 février 2012
Exemple de présentation de nue-propriété au Plessis Trévise:
Ville prisée de l’Est Parisien à 4 150€/m² ayant un potentiel locatif en constante évolution. (aujourd’hui, loyer libre autour de 17€/m²). A 20 minutes de Paris, Le Plessis-Trévise bénéficie de l’attractivité du troisième bassin d’emploi d’ile de France avec les sièges sociaux de grandes entreprises comme Nestlé, Groupama, la SFP…La ville, entourée de forêts, est étendue autour de 9 parcs et jardins et offre de nombreuses possibilités de loisirs : tennis, équitation, golf. Le programme, situé dans un quartier résidentiel, est conçu autour d’un jardin paysager de plus d’un demi hectare.
Détails techniques :
Adresse : 51 avenue de Coeuilly/ 2 avenue Deguilhem 94420 Le Plessis Trévise.
Usufruit de 15 ans, acquisition à 60% de la valeur de la pleine propriété.
Promoteur : Bouwfonds Marignan.
Commercialisation : Mars 2012.
44 appartements à partir de 94 340€ du 2 au 4 pièces bénéficiant tous de jardins privatifs, terrasses ou balcons.
Prix :
Prix moyen hab nue-propriété TTC/m² hors parking : 2490€
Prix moyen hab pleine propriété TTC/m² hors parking : 4150€
mercredi 15 février 2012
The crisis has demonstrated the fragility of Western real estate markets, raising many questions amongst the large audience that is interested in the residential real estate market, either as a buyer, seller, owner, tenant, business or private individual. It has also allowed everyone to become aware of the complex links between the different national real estate markets and international developments in the economy, finance, foreign exchange and interest rates. Finally, it makes sense to many that real estate markets have reached an historic turning point.
But this awareness is usually a victim of the shortage, even the lack of analysis, enabling the inclusion of a far-reaching and material era, a necessary condition of any credible attempt to forecast future real estate market developments in one’s own country. And these forecasts are dependent on fundamental questions: when to sell? when to buy? should one rent?
With this book the two authors, Sylvain Perifel and Philippe Schneider, fill this gap in the Western world real estate market, for which they have indisputably discovered common trends. They successfully mix, with an easy style which is always easy to follow, accurate analysis, critical data, closely reasoned argument, forecasts with not only dates but numbers, and useful tips for the individual, the professional or the business, making this book a real decision-making tool.
La crise a montré la fragilité des marchés immobiliers occidentaux, suscitant de nombreuses interrogations parmi le public très large qui s'intéresse au marché de l'immobilier résidentiel, qu'il soit acheteur, vendeur, propriétaire, locataire, professionnel ou simple particulier. Elle a permis aussi à chacun de prendre conscience des liens complexes entre les différents marchés immobiliers nationaux et les évolutions internationales de l'économie, de la finance, des devises et des taux d'intérêt. Enfin, elle fait pressentir à beaucoup que le marché de l'immobilier est arrivé à un tournant historique.
Mais cette prise de conscience est généralement victime de la pauvreté, voire de l'absence d'analyses, permettant d'englober une vaste ère géographique et temporelle, condition pourtant nécessaire à toute tentative crédible de prévision des évolutions à venir du marché de l'immobilier de son propre pays. Et de ces prévisions dépendent les questions fondamentales : quand vendre ? quand acheter ? faut-il louer ?
Avec ce livre, les deux auteurs, Sylvain Perifel et Philippe Schneider, comblent ce manque pour ce qui est du marché immobilier résidentiel dans le monde occidental, pour lequel ils ont indiscutablement dégagé des tendances communes. Ils mêlent heureusement, avec une plume toujours facile à suivre, des analyses précises, des données nécessaires, des raisonnements serrés, des prévisions chiffrées et datées et des conseils utiles aussi bien pour le particulier que pour le professionnel ou l'institutionnel, faisant de ce livre un véritable outil d'aide à la décision.
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