(5ème et dernière partie sur le démembrement)

Une gestion du bien organisé.

Le démembrement de propriété ne constitue pas une indivision. Usufruitier et nu-propriétaire sont détenteurs de droits superposés et non pas concurrents. A cet égard, la gestion du démembrement obéit à des règles autonomes et particulières. En règle générale, le démembrement de propriété s’applique à tous types de biens susceptibles de constituer un patrimoine : immeuble, mobilier, véhicule mais peut prendre en compte la gestion de dettes grevant éventuellement ces biens. A ce titre, il est opportun de déterminer qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier en supporte la charge.

Si la dette est existante lors de la création du démembrement, l’usufruitier doit en supporter les intérêts, le capital restant à la charge du nu-propriétaire. Si l’usufruitier veut avancer la somme nécessaire au paiement de la dette, le nu-propriétaire lui en restituera le capital à la fin de l’usufruit sans aucun intérêt. Il paie alors le capital pour le compte du nu-propriétaire qui doit lui en tenir compte en fin d’usufruit à l’occasion des opérations de compte. 

Si par contre l’usufruitier ne veut pas faire l’avance du passif, deux possibilités s’offrent au nu-propriétaire : soit il choisit de payer la dette et dans ce cas l’usufruitier lui doit à compter du règlement effectué des intérêts, soit il choisit de ne pas faire l’avance et provoquer la vente à due concurrence du passif pour acquitter la dette. Le prix de la vente est alors affecté au paiement de la dette.

 A noter cependant que ces règles civiles sont totalement indépendantes du droit fiscal. De ce point de vue, seul le capital restant dû au jour du décès constitue un passif successoral déductible ; les intérêts qui sont dus à compter du décès ne sont jamais déduits. Seuls les intérêts échus au décès et non réglés peuvent l’être !!

Concernant la dette apparaissant durant l’usufruit, le code civil règlemente  la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base d’une distinction entre les charges ordinaires et les charges extraordinaires.

L’usufruitier doit supporter entièrement les charges ordinaires définies comme toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges de fruits ».

Quant aux charges extraordinaires, le nu-propriétaire doit les payer tandis que l’usufruitier doit lui verser pendant la durée de l’usufruit les intérêts du capital ainsi dépensé. Si l’usufruitier devant l’inaction du nu-propriétaire décide d’acquitter des charges extraordinaires, il pourra recouvrer le montant de la dépense contre le nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.

Le caractère annuel de ces charges permet de les considérer comme ordinaires. Cela conduit à admettre que sont des charges ordinaires toutes les charges périodiques affectant les biens soumis à l’usufruit quelle que soit la périodicité même si elle n’est pas régulière! Ainsi en est-il des intérêts d’emprunt, les charges fiscales (impôts locaux pesant sur le bien soumis à usufruit, taxe d’habitation qui pèse sur l’occupant des lieux si l’usufruitier habite lui-même l’immeuble ; les taxes foncières parce qu’il s’agit d’une contribution annuelle).

Les parties peuvent par ailleurs convenir d’une modalité de répartition différente en prévoyant expressément par exemple que la taxe foncière sera remboursée par le nu-propriétaire à l’usufruitier.

L’usufruit de l’immeuble.

L’usufruitier auquel sont affectés les fruits et revenus du bien démembré est investi des pouvoirs d’administration et de gestion de l’immeuble.  A ce titre, le code civil organise une répartition des pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour la conclusion et le renouvellement des baux en effectuant une distinction selon leur nature et leur durée. Il reste toujours possible de déroger aux règles légales en prévoyant une répartition différente des prérogatives dans l’acte constitutif du démembrement ou dans une convention postérieure.

L’article 10 de la loi du 6 Juillet 1989  prévoit une durée au moins égale à trois ans pour le bail d’habitation conclu par un bailleur personne physique. L’usufruitier est donc habilité à signer un bail d’habitation dans la mesure où la durée prévue n’excède pas neuf années. Ses prérogatives sont celles d’un bailleur classique. A ce titre, il peut donner congé au locataire, exercer un droit de reprise, agir judiciairement en résiliation de bail. En revanche, la délivrance d’un congé pour vendre constitue un acte de disposition subordonné à l’intervention du nu-propriétaire.

Le code civil organise comme nous l’avons vu plus haut la répartition des charges en distinguant les réparations d’entretien des « grosses réparations ». Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »

Cette liste est limitative mais malaisée à apprécié par la jurisprudence. Celle-ci se fonde essentiellement sur le critère matériel (importance des travaux) et financier (caractère exceptionnel de la dépense) pour définir le caractère de grosses réparations (telles que la réfection de souches de cheminées ou la remise en état des zingueries).

L’obligation essentielle de l’usufruitier consiste au final à entretenir l’immeuble. A ce titre, le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à l’exécution des travaux à sa charge. Le juge peut alors condamner l’usufruitier sous astreinte voire prononcer la déchéance de l’usufruit. A l’inverse le nu-propriétaire ne peut pas être mis dans l’obligation d’effectuer les travaux lui incombant.

Toutes ces dispositions ne sont pas d’ordre public, il est donc judicieux d’y déroger dans l’acte constitutif de démembrement.

Le nu-propriétaire exonéré d’ISF.

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est dû par toute personne physique domiciliée en France et propriétaire au 1^er janvier de l’année d’imposition d’un patrimoine imposable d’une valeur nette supérieure au seuil d’imposition en vigueur à cette même date (790 000€ au 1^er Janvier 2009). Au cas de détention de droits démembrés s’appliquent des règles particulières.

Pour l’ISF, les biens grevés d’usufruit doivent être compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en toute propriété c’est-à-dire pour la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété réunis (Article 885 CGI).Si l’usufruit ne porte que sur une fraction du bien, l’usufruitier ne doit inclure dans son patrimoine pour l’ISF que la même fraction de la toute propriété. En contrepartie, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’ISF.

Un régime fiscal attractif.

Au regard des revenus fonciers, l’usufruitier auquel sont affectés les fruits et revenus du bien est seul imposable à raison du loyer perçu. De là en découle le régime du déficit foncier et la possibilité de déduire de ses loyers ses intérêts d’emprunt comme ses dépenses d’entretien à condition de ne reporter sur son revenu d’activité un déficit généré par ces dernières plafonné à 10700€.

Concernant le nu-propriétaire, au cas où il engage des dépenses de grosses réparations, il peut les imputer sur ses autres revenus fonciers si et seulement si le bien est loué (et non occupé par l’usufruitier). A défaut de revenus fonciers, le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global sans limitation à condition que le démembrement provienne d’une succession ou d’une donation consentie entre parents et qu’il concerne que des dépenses de grosses réparations. Dans les autres cas, le report sera limité à 10700€ (incluant les intérêts d’emprunt).

Le régime de l’exonération des plus-values immobilière applicable.

Concernant les plus-values immobilières, la loi de finance pour 2004 en a réformé le régime d’imposition. Divers paramètres doivent être appréhendés pour liquider l’impôt : le prix de revient ou d’acquisition ; le prix de vente et la durée de détention.

Le prix de revient est constitué par la valeur du droit cédé déterminé selon le barème de l’article 669 CGI d’après l’âge de l’usufruitier au jour de la cession ou le prix payé par le cédant le jour de l’acquisition du droit. Le second terme du calcul conduit à retenir la valeur du droit cédé au jour de la cession.

Conclusion : un régime applicable à tous types de patrimoines !

Ce qu’il convient de retenir au final est la nécessité de démembrer une partie de son patrimoine dans le but soit de le valoriser (une vente d’usufruit par exemple) soit de mieux le gérer tel que l’usufruit d’un panier d’actions confié à une société de gestion ou d’un ensemble d’appartements géré par une société immobilière soit de le transmettre par une donation à ses enfants avec une clause de réserve d’usufruit. Bref, une véritable stratégie !  

(introduction conférence du 11 Avril 2012)

Merci pour votre présence ce soir pour la présentation du livre « La Grande Chute de l’Immobilier Occidental ».

Je me contenterai non pas de faire une synthèse mais quelques commentaires de mise à jour du livre en quatre points.

L’immobilier est et restera un reflet des particularismes d’un pays. Il n’y a pas un immobilier mais des immobiliers. Que vous soyez à Madrid, Londres, Paris ou Prague, construire une habitation c’est renouveler le voisinage, redessiner sans cesse la relation entre le foyer et le travail, définir les rapports aux temps libres par la mobilité des ménages à travers un paysage de commerces, d’administrations, d’institutions, d’infrastructures de loisirs. La résidence occupe en définitive une place à part de nos société modernes parce qu’à la fois refuge et facteur de développement, protection et sociabilisation. Une société humaniste n’est donc rien sans un logement digne de ce nom, sans la dignité faite au logement et la situation de ce dernier reste déterminée par des conditions propres à chaque pays. Tel a été aussi l’enjeu du livre.

Le regret cependant de n’avoir pu approfondir la partie sur les USA est tempéré par les nombreux articles du LEAP sur l’état économique du pays et l’évolution de la crise systémique depuis les subprimes, ceux-ci ayant été le révélateur du désir de millions d’américains de bien se loger.

Le deuxième point tient à l’anticipation proprement dite, à sa méthode. L’anticipation n’est pas l’annoncée d’une date de survenance d’un événement précis à venir mais un raisonnement structuré autour de la mise en évidence d’un enchainement de faits. La mise en lumière de ce déterminisme consiste de facto à évacuer toute subjectivité et à se placer dans une position au-delà de tout clivage idéologique.

Je peux vous donner différents exemples. Le nombre de ventes dans une année, la baisse ou la hausse des taux d’intérêts, le nombre de permis de construire sont des faits c’est-à-dire des éléments officiellement enregistrés.

Le taux d’intérêt est le prix de la monnaie: si les taux d’intérêt sont élevés, cela signifie que l’Euro est une monnaie très demandée donc cher ! L’anticipation tend à se poser la question de savoir si ce taux est le seul élément pertinent pour déterminer si une monnaie a de la valeur sur un territoire donné. Ce degré de pertinence est un outil d’aide à l’anticipation parce que permettant de pouvoir pratiquer des corrections. Il est apparu depuis presque 10 mois que l’accès au crédit était aussi un facteur de détermination de la cherté de la monnaie!

L’anticipation se doit de prendre en compte l’accident, l’imprévu, l’inattendu. Dépendant de l’irrationalité des hommes, la bonne anticipation reste une équation à une inconnue dont l’ampleur est limitée.

Autre exemple: la signification de l’augmentation de la masse monétaire. Plus de monnaie en circulation par l’augmentation des salaires ou l’augmentation des crédits augmente la consommation et diminue l’épargne. Deux facteurs récents ont prouvé que ce facteur ne s’avérait pas totalement vrai : le chômage de masse influe sur l’augmentation à épargner et la mondialisation financière retient le surplus monétaire sur les marchés secondaires autrement dit n’entraîne ni plus de consommation ni plus d’épargne ! C’est la fameuse trappe à liquidité de Keynes prouvant quotidiennement que le Quantitative Easing est une absurdité ! La monnaie tue la monnaie !

Le troisième point concerne les solutions patrimoniales: parce qu’une chute n’est jamais linéaire, parce qu’elle comporte en elle-même des aléas induisant des ralentissements ou des rebonds, les solutions dépendront aussi de l’état du marché à un moment donné: l’idée sous-jacente n’est pas de faire du sensationnel mais bien de profiter de l’effet d’aubaine d’une part et de bien identifier la part de l’immobilier qui ne sera pas entachée par la crise.

Le quatrième point concerne la forme du livre.  Celui-ci se veut un outil d’aide à la décision et non une réflexion doctrinale; il se veut donc accessible par son style au plus grand nombre pour une compréhension du monde nous entourant permettant tant au chef de famille qu’au chef d’entreprise de prendre les décisions en connaissance de cause.

Merci.

Les 50 premiers exemplaires du livre "La Grande Chute de l'Immobilier Occidental" seront en vente demain lors de la conférence.

Très prochainement sur le site d'Anticipolis un forum de discussion autour du livre "La Grande Chute de l'Immobilier Occidental" animé par les deux auteurs.