Que signifie démembrer un droit de propriété? (première partie)

Le démembrement est une traduction de l’éclatement des prérogatives dont dispose le titulaire du droit de propriété à savoir l’usage (usus), la jouissance (fructus) et la disposition (abusus) tel que définit par l’article 554 Code Civil.  L’usufruit (usus et fructus) se trouve alors opposé à la nue-propriété (abusus) définie comme « le  droit réel principal donnant à son titulaire le droit de disposer de la chose. »

Nous allons nous intéresser plus particulièrement au démembrement  volontaire par opposition au démembrement subi par voie de succession et plus particulièrement  à celui mise en place par une vente (pour les donations, les règles sont les mêmes sauf que la pleine propriété se reconstituera pour cause de décès-voir plus loin).

Une vente suppose un prix et a fortiori une évaluation qui reste fondamentalement difficile. Il est généralement courant de faire référence à l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI) mettant en relation le prix avec l’âge des titulaires des droits (usufruitier et nu-propriétaire). Plus l’âge de l’usufruitier est faible, plus la valeur de l’usufruit sera élevée et celle de la nue-propriété faible. Si l’usufruitier a par exemple 20 ans, l’usufruit vaudra 90% de la valeur globale et la nue propriété seulement 10%. Inversement, si l’usufruitier a 90 ans, le premier vaudra  10% de la valeur globale alors que le second en vaudra 90%. Il s’agit cependant d’une évaluation qui ne s’applique que pour les biens frugifères ne procurant en principe pas de revenu ; autrement dit une évaluation économique prenant en compte l’âge, l’espérance de vie, le sexe de l’usufruitier,  la nature du bien et la rentabilité de ce dernier devrait l’emporter et même être plus favorable à l’usufruitier même si en pratique elle reste difficile à appréhender. 

Dans un tel transfert de droits, la liberté des parties reste le maître mot. Il incombe à celui qui vend de déterminer s’il veut vendre son usufruit (dans ce cas il reste nu-propriétaire) ou s’il vend sa nue propriété (inversement, il restera usufruitier).